‘ag视讯’半年报点评|中粮地产：成长能力明显改善 偿债能力有所削弱

本文摘要：今年上半年对于中粮地产和中粮地产的投资者来说，都却是不俗的半年——147亿接掌大悦城，已完成重组；清盘8个月后重返资本市场，每股收益同比显著可观。

今年上半年对于中粮地产和中粮地产的投资者来说，都却是不俗的半年——147亿接掌大悦城，已完成重组；清盘8个月后重返资本市场，每股收益同比显著可观。半年业绩刚刚斩百亿 深圳沦为业绩与毛利贡献主力上半年，中粮在商品房销售方面构建签下金额106.07亿元，较上年同期快速增长31.08%；签下面积42.80万平米，较上年同期快速增长13.17%。

从在售项目来看，2018年上半年里为中粮带给签下销售额的项目大约有31个，产于在北京7个、上海1个、深圳5个、成都8个，沈阳1个，天津1个，南京3个，长沙1个，苏州1个，杭州1个，重庆1个、烟台1个。其中深圳天悦壹号的业绩贡献最多，为15.34亿元。从毛利率来看，上半年中粮商品房销售的营收毛利超过了47.47%，其中深圳甚至超过了58.87%。成都和北京分别为36.88%和34.8%，但苏州仅有为28.5%，拉低了平均值毛利率。

投资收益贡献过半净利 拉高多项利润指标整体营收方面，商品房销售带给的承销收益44.02亿元，较上年同期快速增长5.39%；承销面积17.87万平方米，较上年同期增加32.00%；已售待结转面积119.75万平方米。而房屋租赁构建收益2.92亿元，比上年同期快速增长13.43%。物业管理构建收益2.6亿元，比上年同期快速增长250.46%。

此外，还有一部分营收来自于其他业务，大约为4044.75万元，较上年同期增加50.28%，主要是本期投资性房地产处理收益增加。几项业务2018年上半年为中粮地产合计带给的总营收合计49.94亿元，同比额减了8.85%。利润上，上半年，中粮地产构建归属于上市公司股东的净利润6.24亿元，较上期快速增长301.84%，主要是本期结转商品房资源毛利率较高，净利润同比增加；归功于本期净利润同比增加，半年基本每股收益0.34元，较上年快速增长277.78%，加权平均净资产收益率也较上年同期减少6.33个百分点，约9.03%。

值得注意的是，上半年中粮净利润的激增，与其“投资收益”的快速增长有相当大关联。财报表明，中粮地产上半年投资收益总计4.74亿元，同比增加113%。其中，仅有“关联方企业借款利息”收益就低约4.42亿元，占到公司上半年净利润的一半以上。

截至6月30日，中粮地产其他应收款共218.29亿，占到总资产25.56%。而这其中，仅有关联方的其他应收款就为212.68亿元，占到总额的97.4%。

资产负债率倒数3年突破80% 盈利增长速度不及借款增长速度中粮地产目前较小的问题，在于负债水平的把触。自2015以后，中粮地产的资产负债率就突破了80%，且大幅上升。截至2018年6月30日，中粮地产总资产为854.02亿元，同比快速增长32.66%；总负债731.23亿，同比快速增长36.93%；公司所有者权益122.78亿元，同比快速增长11.84%；资产负债率85.62%，清净负债率为183.33%。（短期借款：60.13亿元，长期借款：162.96亿元，一年内届满的长期借款：66.49亿元，应付债券：34.83亿元，货币资金：99.32亿元）今年前8月，中粮地产还公司通过发售中期票据，筹措资金27亿元;通过成立“华夏资本-中粮购房尾款1号资产反对专项计划”，发售资产反对证券，筹措资金15亿元，之后拓宽融资。

追加土储以一二线居多 多个深圳城市更新项目未来毛利相当可观2018年上半年，中粮地产在土地储备方面，共计追加8个项目，合计计容建筑面积122.42万平米。追加项目分别坐落于北京、天津、杭州、南京、苏州、沈阳、嘉兴等城市。此外，央企背景，也助力中粮地产取得了诸多城市更新项目。

除在售的深圳中粮天悦壹号、深圳祥云国际、深圳云景国际、69区创芯公园等城市更新项目外，中粮还申报了深圳宝安25区城市更新项目、深圳金帝食品厂城市更新项目、深圳宝安区福海街道的大洋工业专责片区启动区城市更新项目、深圳宝安区航城街道宽营地块城市更新单元项目等项目，未来这些项目将沦为中粮毛利的最重要器官移植来源。

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